Inadimplência Condominial: inclusão de parcelas vincendas até a efetiva satisfação do crédito no processo de execução

Por Anna Carolina Dias Esteves

A cobrança de dívidas condominiais sempre foi um problema pois, até a entrada em vigor do Código de Processo de 2015, era necessária a propositura de ação de conhecimento de cunho condenatório, com amplo contraditório e muitos recursos até que se pudesse promover o cumprimento definitivo de sentença.

Assim, enquanto eram discutidas as questões relativas à dívida em meio ao processo de conhecimento, com todas as suas fases – postulatória, ordinatória, instrutória e decisória (isso apenas em primeiro grau), geralmente, a dívida só aumentava, tendo em vista que o condômino inadimplente, na grande maioria das vezes, deixava também de honrar com as parcelas que se venciam durante o trâmite processual.

Com a prolação da sentença de primeira instância, o condômino já devedor comumente interpunha toda a sorte de recursos para protelar ao máximo o pagamento da dívida judicialmente constituída. Ou seja, o condomínio credor esperava por longos anos até que pudesse ser ressarcido do valor da dívida inicialmente cobrada. E aí era novamente obrigado a entrar com nova ação judicial para cobrar as parcelas condominiais que venceram ao longo do processo e que, na maioria das vezes, o já então devedor deixava de pagar. Isso gerava um efeito “bola de neve”.

Com a entrada em vigor do novo Código de Processo Civil em 2015, o crédito referente às contribuições ordinárias ou extraordinárias de condomínio edilício, previstos em convenção ou aprovados em assembleia, passaram a ser considerados título executivo extrajudicial (art. 784, X). Em termos práticos, isso equivale a dizer que o condomínio credor não mais precisa ajuizar um processo de conhecimento, longo e custoso; ele pode se valer de ação de execução – muito mais simples e célere – para a cobrança das dívidas condominiais.

A polêmica envolvendo a cobrança dos débitos condominiais então passou a ser sobre a possibilidade de inclusão das parcelas vincendas (isso é, as que se vencerem durante a tramitação do processo) no curso da ação de execução.

Na última semana, a Quarta Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ), ao julgar o REsp nº 1.835.998/RS , estabeleceu que é possível incluir as parcelas vincendas na ação de execução de título extrajudicial relativo a contribuições ordinárias ou extraordinárias de condomínio, desde que se trate de prestações homogêneas, contínuas e da mesma natureza.

O relator do recurso no STJ, Ministro Luis Felipe Salomão, entendeu que, muito embora referida regra esteja disposta no art. 323 do CPC, ou seja, na parte geral do Código, pode ser trazida para o processo de execução através de aplicação subsidiária, conforme determina o art. 771, parágrafo único.

“Estando comprovados os requisitos do título executivo extrajudicial, mostra-se possível a inclusão, na execução, das parcelas vincendas no débito exequendo, até o cumprimento integral da obrigação no curso do processo, diante da exegese do artigo 323 do CPC, aplicável subsidiariamente ao processo de execução, conforme os artigos 318 e 771, parágrafo único”, afirmou o referido Ministro.

Tal entendimento atende aos princípios da celeridade processual e da efetividade, porquanto a cobrança das parcelas condominiais vincendas na própria ação evita o ajuizamento de novas execuções com base em uma mesma relação jurídica.

Anna Carolina Dias Esteves é advogada da área de Direito Cível e Resolução de Conflitos da Innocenti Advogados