STJ define que CDC não se aplica para resolução de compra de imóvel com alienação fiduciária

Em julgamento sob o rito dos recursos repetitivos, a Segunda Seção do STJ submeteu a julgamento a “definição da tese alusiva à prevalência, ou não, do Código de Defesa do Consumidor na hipótese de resolução do contrato de compra e venda de bem imóvel com cláusula de alienação fiduciária em garantia”.

Foram selecionados dois recursos como representativos da controvérsia, cadastrada como TEMA 1095: os Recursos Especiais 1891498/SP e 1894504/SP.

O colegiado determinou a suspensão em território nacional do processamento dos feitos e recursos pendentes que discutam especificamente a mesma controvérsia.

Para os fins repetitivos, foi aprovada a seguinte tese no TEMA 1095: “Em contrato de compra e venda de imóvel com garantia de alienação fiduciária devidamente registrado, a resolução do pacto, na hipótese de inadimplemento do devedor, devidamente constituído em mora, deverá observar a forma prevista na Lei nº 9.514/97, por se tratar de legislação específica, afastando-se, por conseguinte, a aplicação do Código de Defesa do Consumidor.”

Como se vê, os Ministros afastaram a aplicação do Código de Defesa do Consumidor nas questões que envolvam a rescisão de contratos de compra e venda de imóveis com cláusula de alienação fiduciária. Dessa forma, o comprador não tem o direito de reaver o valor já pago até o momento da rescisão do contrato.

Importa dizer que essa decisão vale para os casos em que a rescisão do contrato foi motivada por inadimplência do comprador. A partir da aprovação da tese, os compradores só terão o direito de receber qualquer quantia se, efetivado o leilão público de arrematação do imóvel, houver saldo a seu favor.

A alienação fiduciária, regulada pela Lei nº. 9.514 de 1997, é uma forma de garantia na qual o devedor, ao receber um financiamento, deixa o bem financiado no nome do credor até que toda a dívida seja paga. O devedor usufrui do bem (que pode ser um imóvel ou um carro) e tem sua posse, mas o referido bem não é, juridicamente, sua propriedade. O devedor recebe o nome de fiduciante, enquanto o credor é chamado de fiduciário.

A alienação fiduciária de imóvel é, em resumo, uma garantia na qual o comprador (devedor fiduciário) entrega a propriedade do imóvel à instituição financeira (credor fiduciário). Caso a dívida para a aquisição do imóvel não seja paga, o credor poderá vender o imóvel em leilão, sem precisar ajuizar medida judicial.

A decisão é muito importante para o setor da produção da construção civil, porquanto, preservou a lei específica da alienação fiduciária, trazendo maior segurança jurídica e reforçando o crédito imobiliário no Brasil.