Constitucionalidade da penhora do bem de família de fiador em contrato de locação

Sempre se discutiu a possibilidade de penhorar o imóvel único do fiador – o chamado bem de família – para garantia de pagamento em execução fundada no contrato de locação de imóvel, seja ele residencial ou comercial. Nesse sentido, a jurisprudência sempre foi titubeante no tocante aos limites da responsabilidade do fiador por dívidas contraídas pelo locatário, independentemente da modalidade da locação.

Em vista dessa insegurança jurídica criada pela jurisprudência, o STF reconheceu a repercussão geral dessa controvérsia no Tema 1.127. Em sessão de julgamento encerrada no dia 08/03/2022, o STF, por maioria de votos, decidiu que é constitucional a penhora de bem de família do fiador para garantir a locação. Apoiam esse entendimento os Ministros Alexandre de Moraes (Relator), Roberto Barroso, Nunes Marques, Dias Toffoli e André Mendonça.

O Ministro Alexandre de Moraes, que prolatou o voto vencedor, consignou que a penhora do imóvel do fiador não viola o seu direito à moradia, uma vez que, “ao assinar, por livre e espontânea vontade, o contrato de fiança em locação de bem imóvel (contrato este que só foi firmado em razão da garantia dada pelo fiador), o fiador abre mão da impenhorabilidade de seu bem de família, conferindo a possibilidade de constrição do imóvel em razão da dívida do locatário”.

Ainda, embora estivessem julgando um caso em que se discutia os limites da fiança dada em contrato de locação comercial, a maioria do STF decidiu que a possibilidade de penhora do bem de família do fiador se entende tanto à locação residencial quanto à comercial, já que, nas palavras do Ministro Alexandre de Moraes, “na locação, residencial ou comercial, o locatário e o fiador não se encontram na mesma situação”.

O entendimento pacificado pelo STF afeta todos aqueles que lidam com contratos de locação, qualquer que seja sua modalidade (residencial ou comercial), já que a garantia ao adimplemento do contrato consome parte substancial das negociações, além de conferir segurança jurídica e financeira a quem está alugando o imóvel.