Superior Tribunal de Justiça admite penhora de imóvel financiado com alienação fiduciária na execução de cotas condominiais

Quando um proprietário de uma unidade condominial não paga as cotas de condomínio, a administração do condomínio pode entrar com uma ação judicial para cobrar esses valores em atraso. Esse processo é conhecido como execução de cotas condominiais.

Se o imóvel está sendo financiado por meio de um contrato de alienação fiduciária, isso significa que o devedor (proprietário) transferiu a propriedade fiduciária ao credor (instituição financeira) como garantia do empréstimo. O devedor mantém a posse e o direito de usar o imóvel, mas o credor tem o direito de tomar posse do imóvel em caso de inadimplência.

A penhora, por outro lado, é o ato pelo qual um bem do devedor é apreendido judicialmente para garantir o pagamento da dívida.

Pois bem. No caso de um imóvel financiado com alienação fiduciária, a situação é complicada. O credor fiduciário (instituição financeira) detém a propriedade fiduciária, o que significa que eles têm um direito preferencial sobre o imóvel em relação a outros credores, como o condomínio, por exemplo.

Em acórdão, publicado nesta terça-feira, dia 12 de setembro, a Quarta Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ), por maioria de votos, deu provimento a um recurso especial para permitir a penhora de imóvel financiado com alienação fiduciária, mas considerou necessário que o condomínio exequente promova a citação do banco (credor fiduciário), além do devedor fiduciante.

Nos termos do quanto determinado pelo STJ, se o banco (credor judiciário) quiser pagar a dívida para evitar o leilão, já que é a proprietária do imóvel, poderá depois ajuizar ação de regresso contra o condômino executado.

De acordo com o ministro Raul Araújo, as normas que regulam a alienação fiduciária não se sobrepõem aos direitos de terceiros que não fazem parte do contrato de financiamento – como, no caso, o condomínio credor da dívida condominial, a qual conserva sua natureza jurídica propter rem.

Ou seja, a partir desse entendimento, temos que na execução de cotas de condomínio de um prédio de apartamentos (ou de qualquer outro condomínio edilício), é possível a penhora do imóvel que originou a dívida, mesmo que ele esteja financiado com alienação fiduciária, em razão da natureza propter rem do débito condominial, prevista no artigo 1.345 do Código Civil.