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A necessidade de registro da alienação fiduciária de imóvel em contrato

– O que é alienação fiduciária?

A alienação fiduciária, regulada pela Lei nº. 9.514 de 1997, é uma forma de garantia na qual o devedor, ao receber um financiamento, deixa o bem financiado no nome do credor até que toda a dívida seja paga. O devedor usufrui do bem (que pode ser um imóvel ou um carro) e tem sua posse, mas o referido bem não é, juridicamente, sua propriedade. O devedor recebe o nome de fiduciante, enquanto o credor é chamado de fiduciário.

A alienação fiduciária de imóvel é, em resumo, uma garantia na qual o comprador (devedor fiduciário) entrega a propriedade do imóvel à instituição financeira (credor fiduciário). Caso a dívida para a aquisição do imóvel não seja paga, o credor poderá vender o imóvel em leilão, sem precisar ajuizar medida judicial.

– Julgamento do Recurso Especial nº. 1.976.082/DF

No dia 09/08/2022, o Superior Tribunal de Justiça (STJ), ao julgar o Recurso Especial nº. 1.976.082/DF, decidiu que é obrigatório o registro do contrato garantido por alienação fiduciária no cartório de títulos e documentos para que o pacto tenha validade e eficácia.

No caso analisado pelo STJ, não houve registro do contrato garantido por alienação fiduciária. Assim, o STJ entendeu que o imóvel não poderia ser leiloado em razão da inadimplência do devedor pois, como o registro do contrato tem natureza constitutiva, a falta dessa formalidade impediria que se aperfeiçoassem a propriedade fiduciária e a consequente garantia.

A Ministra relatora do recurso, Dra. Nancy Andrighi, afirmou o seguinte: “Quanto, porém, à propriedade fiduciária de bem imóvel, regida pela Lei 9.514/97, verifica-se que a garantia somente se constitui com o registro do contrato que lhe serve de título no registro imobiliário do local onde o bem se situa […] Dessa maneira, sem o registro do contrato no competente Registro de Imóveis, há simples crédito, situado no âmbito obrigacional, sem qualquer garantia real nem propriedade resolúvel transferida ao credor.”

Assim, para que possa ter validade e constituir como verdadeira garantia fiduciária, é importante observar a necessidade do registro do contrato garantido por alienação fiduciária para que tal garantia tenha validade jurídica.

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